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不動産投資を既にしています。住宅ローン含め総残債額約１億です。生活は不自由なく（でも贅沢はしておらず）、これまで一度も返済が滞ったこともありません。次なる投資をしたいと思っているのですが、銀行が融資をしてくれない可能性が高く困っています。ちなみに年収は給与所得に家賃収入を加えると１６００万円程度です。何か良い知恵をお持ちの方、アドバイスいただけませんでしょうか。: 貴殿同様、サラリーマンで、不動産投資を行っているものです。今年は貴殿並みの水準になる予定のものです。所有物件の地域・収益性・資産価値、勤務歴・給与所得等が分かりませんので、なんともいえませんが、滞納歴は全く関係ないでしょう。逆に３ヶ月以上の滞納歴があったら、その事実で融資は不可でしょう。更なる投資を行うのであれば、・頭金を多く準備する。・早期繰上げ返済をし、借金を減らす。・高利回りで、空室リスクの低い物件、出来れば都心部を探し、収益計画をご自身でまとめる。（銀行説明用資料）・不動産投資に明るい銀行へ折衝をする（低利は三井住友銀行、みずほ銀行、他の都市銀行・信託銀行は比較的融通が利かない。高利でよければオリックス銀行、スルガ銀行）でしょうか。私の知恵ノートに「不動産投資の成功術と資産形成」を掲載しておりますが、現在2億の融資を受けてマンションを建設中です。ビルアパローンの店頭金利△1.0％という三井住友銀行最優遇金利を引き出すことが出来ました。新築であること、収益性が高いこと、マンションの質が良いこと、他の不動産の資産価値・収入が安定していることが評価されたようです。ちなみに勤続年数は1年未満ですが、査定には影響がありませんでした。ご参考まで。http://note.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/n6394

不動産投資について、お知恵をお授け下さい。不動産投資ローンについての質問です。変動金利（１．５％以下）、期間２３年でフルローン融資の内定が出ている場合、次の内どの方法が最も有利なのでしょうか？１．２３年ローンにして余剰金を繰上返済する２．２３年ローンにして余剰金は手元においておき２件目を買う際の頭金にする３．余剰金はあまり出ないが１０年ローンにして次の物件もフルローンでの購入を考える不動産屋からは「繰り上げ返済は銀行が嫌がる」や「通常はローン期間が担保不動産の耐用年数だ」等と言われて困惑しています。私としては（キャッシュフローに余裕が出る）２３年ローンで契約して余剰金は手元に数百万円残るようにして支払額軽減型で繰り上げ返済、次の物件が見つかったら銀行が認める範囲でなるべく大きな金額を借りて追加投資をするのが有利な気がしているのですが、、、不動産投資の諸先輩方からのアドバイスをお願いいたします: 投資センスのある方ですね。不動産屋の意見は売り手側の要望であり、買い手の意見ではないですよね。築何年の物件を今回購入されるのか分かりませんが、変動１．５％以下というのは非常に良い条件ですね。投資物件でそれだけの条件を出せるのは、貴殿の信用力か物件の収益力でしょう。都市銀行であれば、M銀行？と推測されます。話をもどしますが、土地以外の融資金利は経費処理出来ますので、ある程度確保しておくのが望ましい（それなりの融資残を保つ）のですが、設備の減価償却が終わると経費が激減しますので、返済は設備の償却前にある程度目処をつけておくのが良いです。キャッシュフローと不動産所得は違いますので、共に良い状況にする為には経費をうまく活用することです。そのことを考えると、当初は１にて繰上げ返済（期間短縮）しつつ、余剰金を貯め、次の物件を数年後に購入されるのが良いでしょう。手元の現金は、万が一の際の資金にはなりますが、この低金利時代、増やすためのものにはなりません。レバレッジをかけ、不動産投資をされるほうが効率的です。結論を書こうと思い、質問を読み返すと、結局貴殿の結論に近い内容ですね。ある意味安心しました。ちなみに私は13年前に新築１R×２から投資を始め、現在4戸所有。今週2億円借入れ、来年12戸の低層マンションを立てます。貴殿のような確実かつ堅実な不動産投資であれば、景気の動きはあるにせよ、良い結果が出てくると思いますよ。

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