不動産投資
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関連Q&A
- 不動産投資について質問です。今年の1月に一棟アパートを購入しました。規模は1R8室、駐車場5台で、青色申告の事業的規模の形式基準に1室分足らないことになります。私はサラリーマンで、妻が専業主婦。購入名義は夫婦共有で、2割程度妻に持分があります。今後、事業的規模にして青色申告のメリットを活かして行きたいとは思いますが、早めに1R1室でも購入して、事業的規模にした方が良いのでしょうか？それで事業的規模になるのでしょうか？また、私の親名義でマンション1室を所有しており、ほとんど使っていない状態です。形式的にそのマンションを私が親から賃借して、それを転貸するなどをして、事業的規模にすることは可能でしょうか？ご存知の方、教えてください。
- 不動産トップ営業マンの 間瀬 恭平 が競売物件を有利に取得しアパート・マンション経営を住宅ローンを使い自己資金０円で最短成功へ導くノウハウを残らず伝授しています。年間２０億円の取引実績からの賃貸経営ノウハウ・自己資金０円不動産投資です。他にも賃貸経営の裏技をすべて公開し、住宅ローン単体の裏技も総ページ数800ページ以上に収録されています。 http://idia33.blog76.fc2.com/blog-entry-93.html
- 皆さん、会社やってて、創業時のようにやる気でますか？やる気でないとき多々ないですか？起業時は、ハイレバで、事業投資しようとしてたが、時を経るにつれ、拡大による様々なリスクもあることを知る。たとえば、起業時は、非常に利益率高い事業ができているが、正社員を雇うなどすると、当然、毎日仕事を用意しなきゃならんので、さすがにすることもそこまでないので、間接的な仕事が多くなり、結果、利益率は下がるしかしながら、概していうと、利益は出ているものとする。。この利益というのが、仮面をかぶったワナであって、良く考えてみようよ。人件費年間３００万とすると、例：利益は３６０万 といったように、人が増えた分については、差引６０万しか儲からない。翌年は、マイナスになる可能性すら出てくる。正社員を雇うことによる、つまり事業投資による利回り20パーであるなら、海外投資などして、寝ながらにして年間20％の方が賢いし、ストレスを抱えなくて済む。海外の不動産投資では、国によって、物件担保による借り換えも期待できる。2000万の評価額→3000万の評価額になったのなら、その評価に対して借りれるということ。物件担保だから返せなくなっても、最悪 物件を処分すればＯＫで、自分にリスクはない。ノンリコースローン結論として、何故、わざわざ人を雇ってまで拡大したいのか？考え方として、事業投資の利回りは、例：100パーを切るくらいなのであれば、拡大せず、おとなしく利益率の高い零細でいた方がいいのではないか？また、何故、友達３人で起業などということをするのか？株主役員３人なら、概して、一般従業員の２倍は払わなきゃならんじゃないか？それなら１人企業で、＋役員２人分（×）＝社員４人（○）の方が、余計なもめごとなどは避けられるし良いと思う。Ｑ、皆さんは事業投資の利回りとか考えてますか？自分自身はざっくりいって、100パーを切る事業投資なら、辞めときたいです。
- やる気ですか？ 創業当時よりも今の方がやる気満々です。毎日楽しいですよ。後ですね。なんというか・・・経営というものをちゃんと理解なさっていないと思います。アドバイスのしようがないぐらいです。
- 青山メイン企画(メインランド？)友人が不動産投資で上記会社と契約したと聞きました。そこで気になる点がありまして①家賃保証と聞いたのですが、物件の劣化や市場の変化などで家賃が下落した場合に、契約者が受け取る家賃は変わらないのか？→家賃保証の期間があったり、特別な条件などは付いていたりしないのか②物件が建て壊しになった場合は家賃保証はどうなるのか？③所有部分の修繕があり、入居者に過失がない場合は所有者(契約者)がその部分を支払わなくてはいけないのか友人の契約書を見れば良いのですが、契約書は実家に置いてあり(遠いのですぐには見れない)、すぐには確認できないのでこちらで教えて頂きたいです。また、実際になんらかの被害やトラブルにあった方がいたら教えて頂きたいです。
- 「家賃保証の落とし穴」関連サイト）①http://toushihomes.livedoor.biz/archives/539185.html②http://www.nibep.com/s-cat1/p-no9.html③http://fudousanya-hidechan.cocolog-nifty.com/blog/2007/10/post_c819.htmlご参照ください。
- 不動産投資についてA：不動産投資を考えており、知恵袋等を参考にしようと覗いてみたところ、収入の安定性、メンテナンス、少子化、値上がりが見込めない 等 マイナス要素が多数あることに加え、金融資産を数億持っている人の投資先分散なら有効だが、年収300万程度の人がやるにはリスクが高すぎるとのことでした。それで気になったことは、不動産投資で成功している人は ①専門業者②資産家です・・・ 個人で成功している方も少数ですがいらっしゃいました。個人で成功している方は、失敗している方と何がちがうのでしょうか？B:不動産投資を考えている場所等は・・・都心でなく 御殿場です。 ４世帯、ファミリー向けのアパートです。築5年 2500万他の地域と違ってプラスの要素は自衛隊の補助があるため、賃料が高めの設定ができること（数年して値下げはしなくてはなりませんが）くらいふです。でも・・・口コミを拝見し 辞める方向に傾きつつあります・・・。甘い考えだとおもいました。皆さんどうおもいますか。A と B の質問に意見 また ご指導 をお願いします
- あなたがどのくらいの年収で、どのくらいの資産をお持ちなのかが分かりませんが、年収３００万で自己資金の用意も十分でないならリスクが高すぎて論外でしょうね。「３年で資産３億！！」みたいな本もありますけど、あれは参考にしない方がいいと思います。競馬でも株でも、単に思い切りリスクの高い方法で勝負すれば、大半が破滅する一方でごく一部の人が大成功します。その「ごく一部」が本を出しているだけで、その裏には数えきれない失敗例がありますから。基本的には、親から相続した土地など、先立つものがないならば成功する条件は限られてきます。せめて年収が１千万くらいあれば節税効果も期待できますが、それもないなら、まずは頑張って自己資金を貯めることですね。中古物件でもっと単価の安いものを自己資金購入すればローン金利負担がない分だけ失敗しても被害は少なくすみます。家賃を下げれば入居者はつきますので、不良物件をつかまされたりしなければある程度は回収できますから。あとはその経験から何を学んで、そこからどんな戦略を立てるか、です。数百万レベルの中古物件は担保価値はほとんどないでしょうから、１件目を全額・２件目も最低３～４割は自己資金で用意しないと厳しいと思いますよ。具体的な物件については回答のしようがありません。御殿場の物件、と言ってもピンキリでしょうし。ただ、一般論でいえば、どちらかと言えばマイナーな部類の地域になりますし、もしも撤収するとなったときにすんなり買い手がつくのかな？という疑問は残ります。また欧米に比べて中古市場が発達していない日本では築浅物件は値下がりリスクがきついです。築１０年くらいまで一直線に値下がりして、その辺から値下がりのカーブが緩やかになってくるイメージですので。２５００万が全額自己資金で用意できて、しかもそれ以外に貯蓄や金融資産も十分にお持ちならいいでしょうけど、そうでないならリスクとリターンが全く見合わないように思います。
- 不動産投資の真意いつもお世話になっております。不動産投資の勉強を始めて、この知恵袋でアドバイスいただき感謝いたします。真意とは大げさかもしれませんがあることに気づきました。収益性をた高く見込める良い物件に出会うことは難ししいといわれますがその理由がわかりました。①あたりまえですが良い物件を手放す人はいない（特殊な事情があれば別ですが）そして私が気づいたことは次のことです。不動産投資は「ババ抜き」と言われる意味がわかったような気がしました。②まず物件の初代オーナーがいます。そして2代目、3代目・・・・中古物件の場合ですので投資をする方は2代目以降になります。1.まず初代が失敗した場合、その物件の2代目以降も損をしてしまう（激安で買えればいいのですが、高値でつかむとそれ以降のオーナーもこの負のスパイラルから抜けれない）2.初代は2代目に高くうって成功しても、2代目が失敗して3代目以降も損をしてしまう（激安で買えればいいのですが・・・・）つまり各オーナーがババを引き、等しく損をしてしまうことになってしまう。そこでこの負のスパイラルから抜け出し、ダメ物件を良い物件に変貌させるためには各オーナーのうち誰かが（他人の分まで）大きく損をしてもらうしかないのではないかと思うに至りました。結局できるだけ安く買わないと（転売しても利益が出るくらい）投資としては失敗してしまう。安く買えない場合は無理して買わないこと。人の出会いと同じで不動産も出会いである。いい出会もあれば悪い出会いもあること。この私の気づきをどう思われますか？間違ってますか？
- 不動産賃貸経営してます。僕も不動産投資はババ抜きと一緒だと思います。質問者の意見もその中の一つだと思います。が、僕は少し違います。ババという意味も、人により違います。例えば、同じ物件を持つにしてもサラリーマンと不動産屋さんでも違いますし、建築関係で働く方、なんかでも違います。持っている現金や資産にしても、その物件がババになるかはその人次第だと思います。人によってはババだけど、人によっては違うから、捨てる神あれば拾う神あり、けして安く買えたら成功するわけでは無いと思います。あくまで私の意見です。補足について。もちろん最初の建築費や購入費でその後の利回りは左右されます。ので、一つの要因ではありますが、ババ抜きとは、ババが何処にあるのか分からないからババ抜きなんです。購入費や建築費は、利回りや家賃相場、空室率、家賃下落率である程度予想が立ちます。分かっているものはババではありませんよね？そういう事じゃ無くて、例えば質問者様が、区分所有を買ったとして、買ってすぐに入居者が出ていった。とか、給湯器が壊れた。とか、クーラーが壊れたなど、笑い話みたいな物から、タダみたいな値段でも売れない。など出口が無くなるものまで、誰が引くか分からない事をいうのでは無いでしょうか？なんで、一棟物より区分所有の方がババ抜きに成りやすいと思います。ゲームに参加している以上誰もがババを引く可能性がありますし、参加者が多い段階ではババに気付かない場合もあると思います。実際に運営してみれば、より実感できると思いますが。トランプと違う所はババを引いても、一時的なババであったり、ババを違う物にできたり、一枚では無い事。人により違う事が言えると思います。運営に失敗したとか、不動産屋に騙されたとかは、ただの勉強不足や自分に選択肢が無いだけではないでしょうか？ババを引く事を恐れたら、不動産投資は出来ないと思います。その時に自分はどうするか、選択肢や武器、味方を沢山作って下さい。本当に興味があるならまずはゲームに参加しないと本当の所は知り様がありません。頑張って下さい。
- 『三井住友』ってもはや一つの財閥のように思えますが皆さんはどうでしょうか？2012年4月1日付で『三井住友信託銀行』が発足しました。合併前は「中央三井信託」と「住友信託」という名前でしたが、中央の名前を消しています。以前、さくら銀行（旧太陽神戸三井銀行）と住友銀行が合併して三井住友銀行ができた時も、「太陽」「神戸」の名前が消しさってしまったように見えます。東京三菱銀行とUFJ銀行が統合した時と比較すると、さくら住友銀行と名前を付けるのが自然な気がしますが・・・もともと財閥名の『三井』『住友』を社名に前面に出してゆきたいのもわかりますが、なぜか『三井住友』の並びで、さらにほかの財閥とのつながりのなさからすると、もはやこれが現代の財閥一つのように思えました。『三井住友』の付く社名・ホールディングスをまとめてみました。【三井住友フィナンシャルグループ】（以下傘下）・・・三井住友銀行・・・三井住友ファイナンス・リース・・・三井住友カード（←正確には、【SMFGカード＆クレジット】傘下で孫会社？）【三井住友トラスト・ホールディングス】（以下傘下）・・・三井住友信託銀行・・・三井住友トラスト・アセットマネジメント・・・三井住友トラスト不動産・・・三井住友トラスト基礎研究所・・・三井住友トラスト・キャピタル・・・三井住友トラスト・カード・・・三井住友トラスト不動産投資顧問・・・三井住友トラスト・システム&サービス【三井住友建設】（これは逆ですが【住友三井オートサービス】）さすがに・・多くありません？
- 金融グループのブランドという意味ならしては質問者様のいうとおりだと思います。ただ私のイメージからすると財閥とは、岩崎家族・三菱本社のように、銀行・商社・製造・流通企業を一手に牛耳るものと思います。SMBCがそこまでの企業支配力も無ければ、住友グループ・三井グループも銀行に忠誠心があるとも思いません。昔ならグループ企業内のサービスを利用したでしょう。しかし今なら、そんな強制力も無いと思います。もしかしたら、このグループは金融業界の産業支配力を高め、戦前以上の財閥のような存在感を築きあげるかもしれません。
- 高級マンションの賃貸経営についてオセロの中島さんが俳優の本木雅弘さん所有のマンションに住み家賃滞納されてると報道されています。ネット情報だと渋谷の一等地で築5年程度だとか1億五千万円程度の区分所有。管理費が８～１０万程度だそうです。家賃は40万円。義母の樹木きりんさんから「俳優は不安定だから」と不動産投資を勧めたそうですが、そういう目的だと減価償却を考えてもあまり利益が出ないように思いますが、どうなんでしょうか？お時間ある方、教えていただければ幸いです。
- ・一等地で将来的な資産価値下落リスクが低い・自己資金で賄いローンは不要と判断すれば、低金利の定期預金や運用会社が儲かるだけの投資信託へ預けて置くよりはいいかもしれませんね。
- 不動産投資について質問です。商業地に土地16坪を購入しました。 土地、税金、手数料などで1050万かかりました。1* 13坪一階建 でテナントとして貸す 建築費、箱のみとして税金も含め 550万。2* ２階建、建坪26坪 テナントとして貸す 建築費箱のみとして税金も含め900万 以上のような条件でしたら皆様何パーセントの利回りで家賃いくらで貸せば一般的でしょうか？因みに年間固定資産税は六万と八万くらいで考えて下さい。
- 提供されている情報、前提が少ないので、ザックリとした話となります。一般的に、都市部（東京の都心）では8％前後、地方では10％前後の粗利がなければ不動産投資は割が合わないと言われています。もちろん、投資対象や投資家によって異なりますが…ご質問のケースは、16坪で1050万円ですから、一坪60万円前後の商業地となり、地方都市等の商業地と推測されます。したがって、粗利（表面利回り）として10％を想定します。このような前提に立てば、１の場合、1600万円の投資に対して、10％の利回りを得るためには、年間160万円の賃料が必要となり、家賃は約13万3千円といったところでしょう。そして、２の場合、1950万円の投資に対して、10％の利回りを得るためには、年間195万円の賃料が必要となり、家賃は約16万3千円といったところでしょう。なお、10％の表面利回りを前提に得られる年間賃料から、維持・管理費や公租公課（固定資産税など）、修繕費、場合によっては、借入金の利払いを控除した額が、純利益になります。ザックリと言えば、これらの諸経費などを3％見て、7％の期待利回りになるのではと判断します。なお、実際に、物件を建築して賃貸を始めるまでには、賃貸仲介業者への広告料（実質的には手数料）が必要ですし、空家となるリスクも織り込む必要もあります。さらに、賃借人からの礼金や敷金・保証金などを総合的に検討して、採算性を評価しなければなりませんので、専門家とご相談されることをお勧めしておきます。
- ○非居住者による不動産投資に対する源泉徴収の際、経費は計上できるのでしょうか。 また、確定申告等により、一部取り戻すことは可能なのでしょうか。○現在、サラリーマンですが、１Rマンションに投資しております。今後、海外転勤の可能性があり、その場合の税務関連を調べています。まず、私の理解は以下の通りです。○日本国内に居住している場合、課税関係としては、 不動産収入－（管理費＋減価償却費＋ローン利息＋その他経費）×所得税率（給与所得を合算して計算）○海外転勤後は不動産収入（国内源泉所得）×20％が源泉徴収 →この場合、海外転勤後には、不動産投資によるキャッシュフローが僅少となってしまい、投資として意味がなくなってしまうことも想定されます。質問①海外転勤後の不動産収入に対し、管理費等も一切の経費は控除できないのでしょうか。（賃料を支払う（賃貸管理会社？）が徴収するのでしょうが、個人的な経費等の数字は把握できるわけもないでしょうが、ローン利息や管理費用等は事実としてあるため、どこまでを所得にするのかを知りたいのです。）質問②この源泉徴収は、あくまで源泉徴収であり、帰国後、確定申告等を行えば、取り戻せるのでしょうか。一年間で考えれば、例えば、不動産賃貸収入とすれば100万円程度であり、源泉徴収は20万円（控除なしとすれば）。それに対する費用（管理費＋減価償却費＋ローン利息）は50万円とすれば差し引き50万円に対する所得税（5％）2.5万円が年間の納税額と算出できるため、20万円－2.5万円＝17.5万円が還付されるというこなのでしょうか。海外転勤になった場合、税金面を考慮すれば、妙味のない投資になりかねないので、物件を売却することも考えております。素人の浅い知識で申し訳ありませんが、宜しくご回答いただければありがたいです。
- まず不動産譲渡税の税率の把握されると良いでしょう。不動産を売却することを不動産用語で譲渡と言います。５年未満を短期譲渡とし税率39%になります。５年以上を長期譲渡とし税率29%ですが、それでも高いです。不動産仲介手数料は売買価格の3%+6 万です。経費は、仲介手数料と不動産の土地部分の価格程度と考えた方が良いでしょう。建物は減価償却しているので全額は無理です。私が新築で購入して、不動産ファンドになり買い戻しが2年後にありました。土地は区分所有で微々たる価値です。建物は購入額の5%でした。経費が少なく、売却益の39%で600万ぐらいの不動産譲渡税を払いました。その翌年は所得税が137万きたのですけど。不動産投資は、行きはヨイヨイ帰りは怖いんです。手放すより、多少の税金を払っても維持した方が特な場合もあります。
- 不動産投資 修繕費用等について不動産投資における物件の構造上の問題について いつもお知恵をいただきありがとうございます。すべての回答がいいお知恵で感謝いたします。ちなみに不動産投資初心者です。利回り等はある程度理解できてきました。現在検討中の物件 築22年 9階建て33戸 エレベーター付き オートロックなし・・不動産投資初心者というより建物の構造についても同じく初心者です。突発的な修繕費用、定期的な修繕費用がよめません。このような物件ではこれの費用をいくらくらい想定しないといけないものでしょうか？例えばエレベーター、外壁、排水管それぞれの項目で①どれくらいのスパン②費用が発生するものですか？またこれ以外にも起こりうる不測の費用があれば教えてください。
- 当方は不動産投資を行っているプロです。ご心配されている件ですが、まずエレベーターは状態にもよりますが交換期は25～30年が目途です。費用は1000万円以上かかると考えて下さい。排水管は材質にもよりますが、塩ビ管であれば築40年以上のマンションでも改修されていないところが大半です。外壁塗装は9階建33戸となると、相当な足場も必要になります。これも1000万円以上はかかると思っておいて下さい。スパンは長くても15年。ベストは10年ですね。築22年となるとおそらく現在の賃貸ニーズに合っていないと思いますので各戸に対して相当な改装費用が発生するとお考え下さい。そして改装しても賃料は上げれないのが現状です。そして厄介なのは所得税です。全額ローンで買われる予定であれば尚更です。金利しか経費に計上出来ませんので、元金は所得として計上されます。しかし実際にはキャッシュフローが少なければ税金を払う時に資金不足に陥るというのを知らずに確定申告時期を迎えて嘆く素人さんは多いです。プロでも実際に収益保有した事ない仲介業者はこんな事は何も知りません。不動産業者といえどプロは数少ないので話を鵜呑みにしないで下さい。収益物件には利回りだけで計れないものがたくさんあります。耐用年数、借入年数、減価償却費、収益見込、修繕金、経済需要、色んなものを勘案して考えなければいけません。物件の立地や需要が分からないので何とも言えませんが、築22年の住宅物件だという事だけを考えると・・・最低でも利回り20%は回らなければ維持は難しいでしょう。そして古い物件は、短期間で売却しなければ保有し続けると悲惨な結末が待ち受けています。逆の立場にたって、何故売るのか？という事も考えた方が良いです。相続や売らなければいけない特別な事情がない限り、良い物、価値ある物は売りませんよね？そこにこの物件の本質があります。本当に良い物件であれば売りに出る前に業者が買います。なので素人さんが簡単に探せる物件で条件の良い物件なんてのは皆無に等しいのが実状です。不動産投資には色々なリスクがつきまといますので、200%採算のとれる物件で丁度良いぐらいと慎重に考えた方が良いですよ。
